LEISTUNGEN - WEG-Verwaltung

 

 

Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz  (WEG)

Vorbemerkung

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage steht allen Wohnungs- und Teileigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist jedoch in der Praxis nicht denkbar ohne ein besonderes Organ - den Verwalter. Nach § 20 WEG kann deshalb die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden.

Im Gegensatz zum Verwalter von Mietwohnhäusern bezieht sich die Betreuungsleistung des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht auf das Gesamteigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume, obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst. Will ein Wohnungseigentümer auch das Sondereigentum verwalten lassen, so muss er hierfür einen gesonderten Verwaltervertrag abschließen.

Der Verwalter ist stets "Sachwalter für fremdes Vermögen". Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, wirtschaftlicher Geschäftsführung und aller einschlägigen privatrechtlichen Vorschriften beim Verwalter voraus.

Die Verwaltergebühr ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird die Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich von Verwaltergebühren bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleichs der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwaltungsfirmen möglich.

Der Umfang der Verwaltertätigkeit richtet sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, soweit im Rahmen eines Verwaltungsvertrages nichts anderes vereinbart wird, sowie nach etwaigen einschlägigen Bestimmungen der Teilungserklärung.

 

 

 

Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und, soweit im WEG und der Teilungserklärung bestimmt, verpflichtet,

  • jährlich einmal eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Die Einladung enthält in einer Tagesordnung die Beratungsgegenstände, über die Beschluss gefasst wird. Der ordentlichen Eigentümerversammlung ist ein Wirtschaftsplan für das laufende Wirtschaftsjahr und eine Einnahmen- und Ausgabenabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zur Beschlussfassung vorzulegen, ebenso, falls nicht oder nur in unzulänglicher Form vorhanden, der Entwurf einer Hausordnung. Die Beschlüsse der Versammlung hat der Verwalter zu protokollieren und jedem Eigentümer eine Protokollabschrift in angemessener Frist zu übersenden. Das Original des Protokolls und je eine Abschrift der Beschlussunterlagen hat der Verwalter sorgfältig aufzubewahren. Zur Durchführung der Beschlüsse ist er verpflichtet;

  • die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen;

  • die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung und in sonstigen dringenden Fällen zu Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

  • gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert zu verwalten;

  • Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Das gilt auch für Tilgungs- und Zinsbeträge für Grundpfandrechte, die auf dem Gesamteigentum lasten;

  • alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die darüber hinaus mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
    einen Instandhaltungsfonds zu bilden un auf einem verzinslichen Treuhandkonto anzulegen;

  • objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen im erforderlichen Umgang abzuschließen und bei Eintritt eines Versicherungsfalles für die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen;

  • erforderliche Hilfskräfte (Hausmeister, Reinigungsfrauen usw.) einzustellen und zu entlassen, ihre Tätigkeit zu bestimmen und zu überwachen;

  • für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderliche Gebrauchsgegenstände (z.B. Geräte für Hausmeister, Gartengeräte usw.) und Versorgungsgüter (z.B. Heizmaterial) zu beschaffen, soweit Ansparungen vorhanden sind;

  • alle sonst erforderlichen im Rahmen der Verwaltungsaufgaben liegenden Willenserklärungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben oder entgegenzunehmen und entsprechende Handlungen vorzunehmen, und die Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich nach außen oder gegen einzelne Wohnungs- und Teileigentümer zu vertreten.

Auf Wunsch der Eigentümergemeinschaft werden auch folgende besondere Verwaltungsleistungen übernommen:

  • Planung, Betreuung und Überwachung von Umbauten, Ausbauten, Modernisierungen und größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, soweit sie aus Sonderbeiträgen, öffentlichen Förderungsmitteln oder aus dem Instandhaltungsfonds finanziert werden, sowie die Überwachung der von der Eigentümergemeinschaft zu beschließenden Großreparaturen und Renovierungen am gemeinschaftlichen Eigentum, soweit sie aus Mitteln des Instandhaltungsfonds finanziert werden.

  • Durchführung von sonstigen besonderen Maßnahmen, die durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen oder durch Behörden angeordnet wurden.

  • Einberufung außerordentlicher Eigentümerversammlungen.


PDF-Dateien zum Download:

Mustervertrag WEG-Verwaltung.pdf

 

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